Право аренды это

Кому принадлежит право аренды земельного участка и кто может быть арендодателем? Каковы права и обязанности сторон?

Чтобы передать свой земельный надел в пользование другому лицу, целесообразным будет четко знать права и обязанности обоих участников этих правоотношений.

Для собственника важно конкретно понимать, кому и с соблюдением каких гарантий он передает свое недвижимое имущество – землю, а арендатору более важно изучить все необходимые документы на участок, чтобы спрогнозировать степень своей свободы в процессе обращения с земельным наделом и учитывать те ограничения, которые установлены законом и, в частности, самим владельцем земли.

О том, что это такое: «право аренды земельного участка» Вы узнаете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Аренда земельного участка: в чем заключается и какими законами регулируется?

Регулированию вопроса предоставления земли на таком вещном праве посвящен ряд статей Гражданского кодекса РФ (ГК): глава 34 закрепляет общие моменты относительно данного института.

Помимо ГК, ответ на вопрос об этом праве можно найти и в Земельном кодексе РФ.

ЗК РФ включает те права, обязанности и ограничения, которые есть у собственников и арендаторов земельного надела.

Большая же часть таких отношений регулируется конкретным договором аренды.

По смыслу названных законов можно вывести определение права аренды земельного участка. Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.

Преимущественное право аренды земельного участка

Преимущественное право на аренду земельного участка регулируется статьей 621 ГК РФ, оно дает возможность временному владельцу земли, который в настоящем пользуется земельным угодьем, продлить срок такого пользования. Для этого нужно заключить новое соглашение. Собственник надела в этой ситуации ограничен законом в праве выбора нового пользователя, так как он обязан заключить договор аренды на новый срок с уже имеющимся арендатором.

Может возникнуть ситуация, когда собственник отказывает в преимущественном праве в пользу нового лица. Тогда нынешний арендатор земельного участка имеет право через суд потребовать на выбор:

  1. Перевода прав и обязанностей по договору с нового арендатора на себя и обязать собственника возместить убытки.
  2. Только возмещения убытков.

Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.

Стороны могут согласовать в новом договоре иные условия, нежели в уже заключенном, а могут заключить точно такой же договор на новый срок.

Стороны договора

Арендаторы земельных участков — это те, кто арендует участок земли.

Право на аренду земельного участка имеют следующие лица:

  • граждане Российской Федерации;
  • иностранцы и лица, не имеющие гражданства;
  • юрлица (в форме АО, ООО, некоммерческих организаций, государственных и муниципальных предприятий и др.), а том числе иностранные или с иностранным участием;

Арендодателем земельного участка может быть:

  • физические лица, являющиеся собственниками этих участков.
  • юрлица, обладающие этими участками. Вопросом распоряжения этой недвижимостью может заниматься специальный орган управления в компании.
  • госорганы и муниципалитеты. В их распоряжении находятся государственные и муниципальные земли.

Права участников соглашения

Правомочия арендодателя

Права арендодателя земельного участка регулируются статьей 619 ГК РФ и условиями заключенного между сторонами договора.

  1. Собственник земли вправе подать иск в суд о досрочном прекращении арендных отношений, если:
    • временный владелец использует земельный надел не по тому назначению и вопреки условиям договора;
    • на арендуемых угодьях проводятся такие работы, которые существенно ухудшают состояние почвы и грунта на участке;
    • арендатор не вносил плату за пользование землей свыше двух раз подряд.
  2. Совершать сделки с арендованным земельным участком (подарить, продать, передать в качестве залога и др.). Эти действия никак не повлияют на права арендатора, однако земельный участок будет под обременением для нового собственника (залогодержателя).
  3. Самостоятельно решать, кто будет арендатором его участка.
  4. По своему усмотрению распоряжаться доходами, поступающими с аренды.
  5. Может потребовать компенсацию, если временный владелец продолжает пользоваться земельным участком сверх срока, который стороны согласовали в договоре.
  6. Требовать возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором было передано в момент достижения соглашения.
Читать еще:  Приказ на использование такси в служебных целях образец скачать

Права арендатора земельного участка

Сюда же законодатель относит право:

  • сдать участок в субаренду;
  • передать права на землю в качестве залога;
  • внести права в качестве вклада в уставный капитал юридического лица (например, АО, ООО, товарищества);
  • внести в качестве взноса в паевой фонд производственного кооператива.
  • Для того чтобы использовать указанные выше права арендатора на земельный участок, он всегда должен помнить, что обязан письменно сообщить собственнику о совершении указанных действия (но в соглашении можно определить и иной порядок), а также что передача арендных прав будет действительна до тех пор, пока срок договора аренды земельного участка не истек.

    Помимо перечисленных прав арендатор земельного участка вправе:

    • пользоваться земельным наделом для своих нужд (но в пределах категории и разрешенного использования);
    • извлекать из него пользу (в виде доходов);
    • фактически обладать и по своему усмотрению распоряжаться плодами и продукцией, полученными в процессе эксплуатации земли (например, выращивать скот, плодово-ягодные растения, цветы и т.п.)

    На что НЕ имеет право владелец земли?

    Лицо, временно владеющее земельным участком, не вправе совершать в отношении него следующие действия:

    1. продавать;
    2. оформлять на себя право собственности на участок;
    3. выставлять на торги;
    4. завещать по наследству;
    5. дарить какому-либо третьему лицу;
    6. не исполнять запрет, связанный с установлением сервитута.

    Обязанности сторон

    Обязательства арендодателя

    Собственник предоставляемого в аренду участка имеет следующие обязанности:

    1. Передать участок, который соответствует целям, для которых арендатор хочет его использовать и не препятствовать в этом новому владельцу.
    2. Передать землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору.
    3. Передать участок со всеми принадлежностями, а также всей документацией на участок.
    4. Перезаключить договор с наследником арендатора в случае его смерти (при наличии согласия правопреемника воспользоваться правом аренды).
    5. Предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемый участок.
    6. По истечении срока аренды возместить расходы, полностью или в какой-то части понесенные временным владельцем участка на освоение земель и улучшение качества сельхоз угодий.
    7. Нести ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые могут даже незначительно препятствовать пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ). Если же недостатки заранее обговорены сторонами, то никакой ответственности для собственника не наступит.

    Обязанности арендатора

    Закон (например, статьи 614, 615, 616 ГК РФ) и договор называет такие обязанности арендатора земельного участка как:

    • вносить платежи за пользование участком вовремя;
    • пользоваться землями по назначению, согласно условиям заключенного договора;
    • содержать земельный надел в хорошем состоянии, не допускать ухудшения его свойств, а также нести все необходимые расходы, чтобы поддержать его в этом состоянии. В законе и договоре могут быть предусмотрены и иные условия;
    • по истечении срока пользования земельным участком возвратить его владельцу в первоначальном состоянии, либо с внесенными изменениями, но такими, которые не противоречат документу на землю.

    Все названные в статье права и обязанности предполагают их безусловное соблюдение обеими сторонами данных отношений.

    Надеемся, в нашей статье Вы узнали все необходимое о праве аренды земли. Удачи!

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Договор аренды

    По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

    По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

    Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

    Виды договоров аренды

    Виды договоров аренды:

    договор аренды квартиры;

    договор аренды нежилого помещения;

    договор аренды автомобиля;

    договор аренды транспортного средства;

    договор аренды жилого помещения;

    договор аренды оборудования;

    договор аренды земельного участка;

    договор аренды гаража;

    договор финансовой аренды (лизинг);

    договор аренды предприятия;

    договор аренды имущества;

    договор аренды с правом выкупа.

    Договоры аренды и действующее законодательство

    Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

    Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

    Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

    транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

    Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

    Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

    Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

    ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

    Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

    Предмет договора аренды

    Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

    Читать еще:  Размер страхового тарифа фсс от несчастных случаев 2018 по оквэд

    Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

    Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

    Стороны договора аренды

    Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

    В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

    • физические и юридические лица,
    • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

    Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

    Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

    Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

    Условия договора аренды

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

    При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

    При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

    Объект аренды

    В аренду могут быть переданы:

    земельные участки и другие обособленные природные объекты;

    предприятия и другие имущественные комплексы;

    здания, сооружения, оборудование;

    другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

    При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

    Форма договора аренды

    Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

    При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

    Государственная регистрация договора аренды

    Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

    В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

    1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

    2. Если срок договора аренды не превышает один год;

    3. Если в аренду сдается движимое имущество.

    Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

    Срок договора аренды

    Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

    Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

    Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

    На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Предоставление арендованного имущества

    Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

    Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

    Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

    Читать еще:  Пример договора о разделе совместно нажитого имущества

    1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

    2. Расторгнуть договор аренды;

    3. Возместить причиненные ему убытки.

    Арендная плата

    Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

    определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

    установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

    предоставления арендатором определенных услуг;

    передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

    возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

    Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

    Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

    Содержание арендуемого имущества

    Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

    Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

    1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

    2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

    3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

    Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

    Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

    Досрочное расторжение договора аренды

    Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

    пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

    существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

    не вносит арендную плату более двух раз подряд;

    не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

    Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

    арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

    создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

    арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

    арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

    имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

    Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

    Преимущественное право аренды

    Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

    Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

    Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

    Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    Возврат арендуемого имущества

    Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

    Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

    Прекращение договора аренды

    Основания прекращения договора аренды:

    соглашение сторон о расторжении договора;

    ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

    исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

    Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector