Отлагаемый договор покупки недвижимости

Типовой образец договора купли-продажи с отлагательным условием

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с отлагательным условием

Важно отметить, что сделку принято считать совершенной под отлагательным условием только в том случае, если ее участники ставят возникновение, как прав, так и обязанностей в зависимости от наступления условия.

Естественно оформляя договор, следует придерживаться важных условий, только так можно избежать тех проволочек, с которыми участники сделки регулярно сталкиваются на практике. Если взять в пример, сделку, где одна сторона желает передать в собственность другой стороне тот или иной товар, то естественно потребуется оговорить все детали.

Образец типового договора купли-продажи с отлагательным условием

Если участники сделки внимательно оговорили все нюансы сделки, то заключается письменный договор. Учтите, что этот документ и выступает гарантией для всех сторон сделки, теперь можно избежать мошенничества. Но конечно сделка будет являться благополучной лишь в тот момент, когда договор оформлен тщательным образом.

Содержание документа:

  1. Естественно потребуется указать дату и место заключения соглашения;
  2. Наименование сторон;
  3. Предмет сделки. Учтите, что в данном договоре этот пункт играет важнейшую роль, а значит, продаваемый товар нужно расписать детально;
  4. Цена договора;
  5. Срок с отлагательным условием;
  6. Права и обязанности;
  7. Ответственность сторон;
  8. Подписи участников сделки.
  9. Особенности договора с отлагательным условием

Нужно понимать, если у вас и вовсе нет никаких познаний в данной области, и подобные соглашения вы никогда не заключали, то потребуется помощь опытных юристов. Ведь только они смогут проконсультировать, позволяя избежать тех или иных проблем в будущем.

Особенности договора купли-продажи с отлагательным условием

Особенности договора:

  • То обстоятельство, с которым собственно и связывается наступления юридического последствия, всегда должно быть в будущем. Если оно возникло, к примеру, на момент подписания договора, то сделка признается недействительной, о чем стороны должны знать;
  • Хочется добавить, что факт наступления этого события, никогда не является гарантированным со стопроцентной точностью;
  • Что касается факта наступления такого события, то как правило, он вполне возможен.
  • Если рассматривать условие в целом, то его признают наступившим, лишь тогда, если его исполнению нечестным путем препятствовала одна сторона сделки, для которой все это не является выгодным моментом.

Как расторгнуть договор купли-продажи технически сложного товара?

Про типовой образец договора купли-продажи контейнера между физическим и юридическим лицом смотрите тут.

Как только, в документе будет согласовано данное условие, то одна сторона берет на себя некоторые обязательства, например, обязанность в плане отслеживания факта наступления подобного условия. Естественно участники сделки должны заранее ознакомиться с этим моментом, так можно сделать все быстро и грамотно.

Когда сделки с отлагательным условием недопустимы?

Если рассматривать важную позицию законодателя, которая запрещает подобные операции, то она заключается в указании в качества отлагательного условия смерть продавца. На практике подобные процедуры всегда оформляются исключительно завещанием, при этом делается это строго в том порядке, который установлен законом.

Помимо этого, требуется и нотариальное удостоверение, так как это важное условие. Часто на практике люди путают предварительный договор с тем или иным контрактом об отлагательной сделке, носящий строго юридический характер.

Помните, что за отлагательный прецедент, как правило, нельзя принимать действия участников сделки, если это не предусматривает иных причин, которые требуют отлагательства.

Теперь вам должно быть известно, что э то непростая процедура, поэтому каждый пункт, присутствующий в договоре должен четко соблюдаться, стороны сделки должны вникать в его смысл. Ведь не сделав этого, можно совершить серьезные ошибки.

Отлагаемый договор покупки недвижимости

На момент заключения Договора Объект не отчужден, в споре и под арестом запрещением не состоит, иными правами третьих лиц не обременен. При этом Объект возвращается Продавцу по акту, а в случае государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю Стороны совершают необходимые действия по государственной регистрации перехода прав собственности обратно к Продавцу. Подготовить Объект к передаче, включая составление акта о приеме-передаче Объекта, являющегося неотъемлемой частью Договора. Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Список документов для купли-продажи недвижимости — юридическая консультация

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Типовой образец договора купли-продажи с отлагательным условием

Все необходимые бланки и образцы, типовые и предварительные договора для различных ситуаций есть у нотариуса. С года упростилась процедура, как подготовки к нотариальному оформлению договора, так и регистрации перехода права собственности к продавцу.

На сегодня в большинстве случаев нотариус сам проверяет принадлежность имущества продавцу, и сам регистрирует право, возникшее в результате нотариального действия. Весь процесс оформления договора и регистрации права собственности занимает от двух часов. После заключения договора купли-продажи квартиры недвижимости , покупатель, сразу же у нотариуса, становится полноправным собственником приобретенной им квартиры недвижимости , и ему больше нет необходимости идти куда-либо дополнительно до изменения Законодательства он должен был идти в БТИ.

Также, в настоящее время Закон не заставляет, перед куплей-продажей проводить тех. Проведение технической инвентаризации происходит по договоренности между покупателем и продавцом, по их желанию, а не является обязательной процедурой. Перед заключением сделки купли-продажи продавец и покупатель выбирают, кто будет оформлять договор: частный нотариус или нотариус государственной нотариальной конторы.

При выборе нотариуса необходимо учесть, что сделка должна проходить в нотариальном округе по месту нахождения недвижимости или по месту проживания покупателя или продавца место регистрации. Для оформления заявления необходим второй из супругов со своим паспортом, кодом, свидетельством о браке.

Из-за изменений в Законодательстве оформление заключение, регистрация права договора купли-продажи квартиры недвижимости происходит в 3 этапа:. Вышеперечисленные действия происходят на протяжении одного дня. Весь процесс купли-продажи квартиры недвижимости занимает от 2 до 4 часов, зависит от сложности оформления заключения, регистрации.

Договор купли-продажи квартиры недвижимости — нотариус. Сбор документов Перед заключением сделки купли-продажи продавец и покупатель выбирают, кто будет оформлять договор: частный нотариус или нотариус государственной нотариальной конторы. Справка должна быть «свежей», то есть идеально взятой в день договора или накануне; Если в квартире зарегистрировано место проживания детей или недееспособных ограниченно дееспособных или такие лица имеют право собственности на данную квартиру, то необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу; Оценка стоимости, выполненная субъектом оценочной деятельности необходимо при возникновении налога и др.

Заключение оформление договора купли-продажи квартиры недвижимости Из-за изменений в Законодательстве оформление заключение, регистрация права договора купли-продажи квартиры недвижимости происходит в 3 этапа: Информация о продавце вносится в реестр прав собственности на недвижимость это происходит в связи с созданием нового электронного реестра.

В этот этап также входит проверка нахождения квартиры под арестом и регистрация права собственности на продавца в новом реестре.

Непосредственно само оформление заключение, регистрация договора купли-продажи квартиры недвижимости. После подписания обеими сторонами договора купли-продажи, в реестр вносится информация о покупателе новом владельце , как о собственнике на квартиру недвижимость.

Ему выдается выписка, которая является подтверждением его права собственности на жилье. Советы от нотариуса при заключении договора купли-продажи Сумма сделки указанная в договоре купли-продажи должна быть реальной!

Если, вдруг, по какой либо причине договор купли-продажи будет расторгаться, то продавцу могут вернуть ТОЛЬКО ЛИШЬ ТУ СУММУ, которая в нем была указанна; Поскольку, после изменений в Законодательстве года, продавец может не обновлять технический паспорт на квартиру, то покупатель может приобрести квартиру, планировка которой отличается от изначальной. После такой покупки ответственность за незаконную перепланировку ляжет уже на нового собственника покупателя.

В связи с этим при осмотре квартиры до приобретения покупателю необходимо внимательно сличить технические характеристики квартиры метраж, планировка, не были ли снесены несущие стены и т.

Не является обязательным для оформления договора, но очень желательно для продавца, чтобы все лица были сняты с регистрации места проживания выписаны из продаваемой квартиры до оформления договора.

Нужно помнить, что если вы получаете дубликат документа, то его оригинал стал недействительным. Возможно, вы искали: как купить квартиру; документы для продажи квартиры; договор купли продажи недвижимости; договор купли продажи образец; предварительный договор купли-продажи недвижимости; договор купли продажи квартиры образец; образец договора купли-продажи квартиры; оформление договора купли продажи; предварительный договор купли-продажи квартиры образец; предварительный договор образец; регистрация договора купли-продажи; типовой договор купли продажи.

Интересующую вас информацию ищите в статье выше.

Договор купли-продажи недвижимости 2018 года: скачайте образец бланка для заполнения в Word, PDF

В случае, если квартира приобретается в залог ипотеку , заключается смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры. Это соглашение, заключаемое в письменной форме путём составления одного документа между собственником жилого помещения продавцом , покупателем заёмщиком и кредитором займодавцем , предоставляющим денежные средства заёмщику для приобретения этого жилого помещения с передачей его в залог ипотеку , который объединяет в себе договор купли-продажи квартиры и договор об ипотеке. Учет договоров купли-продажи квартиры в программе. Программа для учета договоров. Удобная программа для учета договоров.

Читать еще:  Отчетные документы за проживание в квартире посуточно

Естественно оформляя договор, следует придерживаться важных условий, только так можно избежать тех проволочек, с которыми участники сделки регулярно сталкиваются на практике. Если взять в пример, сделку, где одна сторона желает передать в собственность другой стороне тот или иной товар, то естественно потребуется оговорить все детали. Образец типового договора купли-продажи с отлагательным условием Если участники сделки внимательно оговорили все нюансы сделки, то заключается письменный договор. Учтите, что этот документ и выступает гарантией для всех сторон сделки, теперь можно избежать мошенничества.

Договор купли-продажи квартиры

То есть привязывать момент возникновения прав и обязанностей стороны к достижению кем-либо определенного возраста или к какой-либо дате нельзя, т. Суды указывают: согласовав в договоре условие, после наступления которого у одной стороны образуются некие обязательства перед второй, первая берет на себя обязанность и по отслеживанию факта наступления такого условия например, постановление президиума ВАС РФ от Заключение условной сделки под условием, выполнение которого зависит в т. В том случае, если недвижимость является общей совместной собственностью супругов, закон Семейный кодекс РФ предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению такой недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, нотариально удостоверенное согласие которого не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки п. Причем необходимо иметь в виду, что под совместной собственностью супругов понимается имущество, нажитое супругами во время брака ст. УК РФ.

Договор купли продажи с отлагательным условием

Договор купли-продажи недвижимости — это гражданско-правовой акт, по которому продавец обязуется передать покупателю определенный объект недвижимого имущества дом, участок, квартиру, долю в жилом или коммерческом помещении и т. Документ оформляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами сделки. Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Заверять его нотариально по закону не обязательно. Чтобы договор купли-продажи недвижимости пошел государственную регистрацию и вступил в силу, он должен отвечать требованиям Гражданского кодекса России и включать следующие сведения:.

В данной статье мы рассмотрим: что представляет собой договор купли-продажи, какие обязательные пункты он должен содержать, как происходит расчет и передача недвижимости в собственность, чем грозит его не правильное составление, как зарегистрировать право собственности на жилье. Если контрагент незаконно препятствует наступлению ситуации, которая повлияет на его имущественное положение, обязательства исполняются немедленно, без права реституции возврата полномочий. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица в том числе и те, которые занимаются предпринимательской деятельностью.

Отлагаемый договор покупки недвижимости

Все необходимые бланки и образцы, типовые и предварительные договора для различных ситуаций есть у нотариуса. С года упростилась процедура, как подготовки к нотариальному оформлению договора, так и регистрации перехода права собственности к продавцу. На сегодня в большинстве случаев нотариус сам проверяет принадлежность имущества продавцу, и сам регистрирует право, возникшее в результате нотариального действия.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как проходит сделка купли продажи квартиры

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем. При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений. Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора.

Отлагаемый договор покупки недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО — СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 10 ноября 2003 года Дело N Ф04/5756-657/А81-2003

Кредитный потребительский кооператив граждан (далее — КПКГ) «Партнер» обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ямало-Ненецкого автономного округа (далее — учреждение юстиции по государственной регистрации прав) о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки и обязании учреждения юстиции по регистрации прав произвести регистрацию сделки.
Заявленные требования мотивированы тем, что стороны заключили договор купли-продажи квартиры под отлагательным условием, в качестве которого выступает неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей заемщиком — Ратнер Н.В. — по договору займа, заключение такого договора купли-продажи в качестве способа обеспечения обязательства не противоречит пункту 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что договор купли-продажи является смешанным и содержит элементы как купли-продажи, так и залога, не согласен с выводом учреждения юстиции по регистрации прав, что договор купли-продажи является притворной сделкой, поскольку воля сторон была направлена на переход права собственности на квартиру в случае неисполнения обязательств по договору займа.
До судебного заседания в качестве третьего лица была привлечена Ратнер Наталья Владимировна.
Решением от 05.06.2003 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из того, что действия сторон были направлены не на куплю-продажу квартиры, а на применение мер по обеспечению исполнения обязательства в виде залога недвижимого имущества — квартиры, принадлежащей Ратнер Н.В.; вывод учреждения юстиции по регистрации прав о том, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, которая прикрывает другую сделку — залог недвижимого имущества, которая по форме и содержанию не соответствует требованиям законодательства, сделан правомерно; несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства является основанием для отказа в государственной регистрации.
Постановлением апелляционной инстанции от 02.09.2003 того же суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе КПКГ «Партнер» просит принятые по делу судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить. Заявитель жалобы полагает, что договор купли-продажи квартиры направлен на продажу квартиры, однако лишь при наступлении строго определенного отлагательного условия — неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заемщика по договору займа; при вступлении договора купли-продажи в силу сумма займа, уже переданная заемщику, выступает покупной ценой по договору купли-продажи, и покупатель соответственно считается надлежащим образом исполнившим свою обязанность по уплате стоимости квартиры; общее правило о порядке оплаты товара покупателем, предусмотренное частью 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменено сторонами договора купли-продажи по их соглашению; вывод суда о притворности договора несостоятелен; акт приема-передачи не составлялся, поскольку права собственности заявителя на квартиру на момент подачи документов для государственной регистрации еще не возникло. В судебном заседании представитель поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу учреждение юстиции по государственной регистрации прав считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, в удовлетворении кассационной жалобы просит отказать по доводам, изложенным в отзыве. В судебном заседании представитель поддержал доводы, изложенные в отзыве.
Отзыв на кассационную жалобу третьим лицом не представлен.
Кассационная инстанция, в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела, между заявителем и Ратнер Н.В. был заключен договор займа N 122 от 06.02.2003. В целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры N 27 по адресу: г. Салехард, ул. Горького, 3. Условиями договора купли-продажи установлено, что он вступает в силу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей Ратнер Н.В. по договору займа.
КПКГ «Партнер» обратился к учреждению юстиции по регистрации прав о регистрации договора купли-продажи на основании статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. В регистрации договора купли-продажи квартиры было отказано. При этом учреждение юстиции по регистрации прав руководствовалось абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием отказа явилось несоответствие заключенной сделки действующему законодательству, фактически оплата не была произведена, целью договора являлась не продажа квартиры, а обеспечение договора займа.
Не согласившись с отказом в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, КПКГ «Партнер» обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Делая вывод о правомерности отказа в регистрации договора купли-продажи, суд исходил из притворности сделки купли-продажи квартиры, поскольку данный договор, по мнению суда, фактически прикрывает договор залога, так как направлен на обеспечение договора займа. Вместе с тем предметом заявленных требований является оспаривание отказа в государственной регистрации, в том числе по мотиву того, что учреждение юстиции по государственной регистрации прав пришло к выводу о притворности данной сделки. В связи с этим суд должен был дать оценку правомерности отказа по данному основанию исходя из полномочий регистрирующего органа. Судом такая оценка не дана.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, а также другими способами, предусмотренными законом и договором. Таким образом, кроме перечисленных Гражданским кодексом Российской Федерации, как законом, так и договором могут быть предусмотрены иные способы обеспечения обязательств.
В рассматриваемом деле КПКГ «Партнер» и Ратнер Н.В. в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа предусмотрели условную продажу. Условная продажа — это сделка, совершенная под отлагательным условием. В качестве такового выступает неисполнение должником обязательства уплаты денег по договору займа в определенный срок. Причем обеспеченное условной продажей обязательство прекращается зачетом. Возможность условной продажи предусмотрена диспозицией статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, а о возможности зачета говорится в статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, вывод суда о том, что оплата по данному договору не произведена, является неправомерным.
Согласно статье 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу, если долг по договору займа заемщиком не будет возвращен. Поэтому факт наличия договорных обязательств по договору купли-продажи квартиры поставлен в зависимость от факта неуплаты денежного долга. Судом данный вопрос не исследован.
При таких обстоятельствах дело подлежит направлению на новое рассмотрение. При принятии нового решения распределить судебные расходы, в том числе государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Читать еще:  Передача материальных ценностей при увольнении другому сотруднику приказ

Решение от 05.06.2003 и постановление апелляционной инстанции от 02.09.2003 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-1331/2605Г-03 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ПОД УСЛОВИЕМ КАК ОДИН ИЗ СПОСОБОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Д.Г. ФИЛЬЧЕНКО, М.В. ЯЩИНСКИЙ

Гражданский кодекс Российской Федерации в главе 23 предусматривает различные способы обеспечения исполнения обязательств. Однако ст. 329 ГК РФ оставляет открытым перечень таких способов: исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Таким образом, участники договорных отношений имеют реальную возможность использовать не поименованные легально способы обеспечения исполнения обязательств. К числу таковых можно отнести товарную неустойку, фидуциарный залог, резервирование права собственности, условную куплю-продажу.
———————————
См. об этом: Миронова О., Хаметов Р. Обеспечение исполнения обязательств: договорные способы // Российская юстиция. 1996. N 5. С. 18 — 20.

Особый интерес для нас представляет условная купля-продажа. Наиболее удобен данный способ для обеспечения исполнения обязательств по договору займа, кредитному договору. Суть данной конструкции состоит в том, что стороны наряду с договором займа или кредитным договором (основным договором) заключают еще и договор купли-продажи в обеспечение исполнения основного обязательства. Договор купли-продажи совершается под отлагательным условием, то есть возникновение прав и обязанностей и покупателя, и продавца ставится в зависимость от неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по основному договору возникают правовые последствия по договору купли-продажи, по исполнению которого права и обязанности сторон по договору займа или кредитному договору прекращаются на основании ст. 410 Гражданского кодекса РФ посредством зачета. В случае же, если основное обязательство было исполнено надлежащим образом (сумма займа или кредита с процентами возвращена своевременно и в полном объеме), договор условной купли-продажи считается расторгнутым с момента, обусловленного договором (надлежащее исполнение заемщиком обязательств по основному договору).

Сумма займа или кредита одновременно выступает покупной ценой по договору купли-продажи. Предметом договора купли-продажи, совершенной под условием, может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Как известно, купля-продажа недвижимости обладает рядом особенностей. Во-первых, право на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в органах юстиции. При купле-продаже жилого помещения закон требует государственной регистрации такого договора. Более того, такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Но вступает в силу данный договор только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору займа (кредита). В данном случае речь идет о регистрации именно договора как соглашения покупателя и продавца, а не о регистрации права нового собственника.

Во-вторых, в случае купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием договора является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При этом под существенными условиями договора Гражданский кодекс РФ понимает такие условия, без согласования которых сторонами договор не может считаться заключенным: о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В-третьих, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Следует отметить, что для оформления договоров купли-продажи недвижимости в соответствии с действующим законодательством не требуется нотариального удостоверения.

В том случае, если недвижимость является общей совместной собственностью супругов, закон (Семейный кодекс РФ) предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению такой недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, нотариально удостоверенное согласие которого не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ). Причем необходимо иметь в виду, что под совместной собственностью супругов понимается имущество, нажитое супругами во время брака (ст. 34 СК РФ). Общей совместной собственностью супругов является любое нажитое ими в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» ).
———————————
Справочно-правовая система «».
* * *
Определенными чертами купля-продажа под условием как способ обеспечения исполнения обязательств схожа с известным еще древнеримскому обществу фидуциарным залогом. Напомним, что при использовании фидуции должник в целях залога передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, а кредитор обязан был в случае своевременной уплаты долга возвратить заложенное имущество . В соглашении о фидуциарном залоге содержалось условие об ограничении кредитора по основному обязательству в правомочии распоряжаться предметом фидуции до определенного момента. Основные различия между фидуцией и условной куплей-продажей сводятся к следующему. Во-первых, при купле-продаже под условием предмет договора остается в собственности продавца (должника по основному обязательству) до наступления обусловленного договором обстоятельства, относительно которого не известно, наступит оно или не наступит. При фидуции предмет договора переходит в собственность кредитора лишь с некоторыми ограничениями по распоряжению данным имуществом. Во-вторых, при купле-продаже, совершенной под условием, предмет договора остается во владении продавца, а при фидуциарном залоге передается кредитору. В-третьих, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств по основному договору покупатель (кредитор) по договору условной купли-продажи приобретает все правомочия собственника (право владения, пользования, распоряжения), а при фидуции кредитор освобождается от ограничения по распоряжению уже принадлежащего ему на праве собственности имущества. В-четвертых, имеются различия и в моменте перехода права собственности: при фидуциарном залоге право собственности переходит к кредитору непосредственно после заключения договора фидуции, а при купле-продаже под условием — в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства. В-пятых, в случае надлежащего исполнения основного обязательства договор условной купли-продажи не порождает правовых последствий и считается расторгнутым, а по договору фидуции реализуется правоотношение по переходу права собственности на предмет договора от кредитора к должнику, добросовестно исполнившему обязательства.
———————————
См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 2001. С. 339.

На практике может возникнуть ряд проблем с применением конструкции условной купли-продажи, и связано это прежде всего с предположением о возможной мнимости или притворности подобных сделок. Тем не менее вести речь о недействительности сделок условной купли-продажи по данным основаниям, на наш взгляд, нельзя. Гражданский кодекс РФ под мнимой сделкой понимает сделку, заключаемую сторонами лишь для вида без намерений создать правовые последствия, а под притворной сделкой понимается сделка, совершаемая лишь с целью прикрыть другую сделку. Заключая договор купли-продажи под условием, стороны исходят из необходимости надлежащим образом обеспечить исполнение обязательств по основному договору. В таких случаях кредитор и должник преднамеренно заключают договор, в соответствии с которым в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства наступают правовые последствия, выражающиеся в переходе права собственности на имущество, являющегося предметом договора купли-продажи, от должника к кредитору. Следовательно, предположение о мнимости рассматриваемых сделок не является обоснованным.

Также купля-продажа под условием не может считаться притворной сделкой, якобы прикрывающей иные отношения, прежде всего залоговые. Для притворной сделки характерно то, что совершаются иные действия, чем те, которые стороны на самом деле имели в виду. Но при заключении договора купли-продажи под условием вести речь о притворной сделке нельзя, так как в данном случае нет расхождения между волей и волеизъявлением сторон. Воля сторон направлена именно на переход права собственности на имущество, выступающее предметом договора купли-продажи, в случае неисполнения обязательств по основному договору. Применительно к залогу отметим, что между этим способом обеспечения исполнения обязательств и условной куплей-продажей имеется ряд существенных различий, не позволяющих их отождествлять, о чем будет указано ниже.

Читать еще:  Подписи в торг12

Одним из базовых принципов, который пронизывает все гражданское законодательство, является принцип свободы договора, закрепленный в ст. ст. 1, 421 Гражданского кодекса РФ. Еще И.Б. Новицкий писал, что принцип свободы договорного соглашения можно охарактеризовать как право договаривающихся сторон по обоюдному соглашению вкладывать в договор то или иное содержание . Гражданский кодекс РФ закрепляет положение, согласно которому участники гражданских отношений свободны в заключении договора. Этот элемент принципа свободы договора свидетельствует о том, что ни одна из сторон не может быть принуждена к заключению договора, что граждане и юридические лица обладают правом самостоятельно решать, следует им заключать данный договор или нет. Применительно к рассматриваемой проблеме данное проявление принципа свободы договора имеет наиболее общее отношение, касающееся прежде всего волеизъявления сторон при заключении договора условной купли-продажи. Заемщика (продавца) никто не понуждает к заключению купли-продажи под условием для обеспечения его обязательств по договору займа (кредитному договору), он сам заинтересован в предоставлении кредитору гарантий, обеспечивающих его (кредитора) имущественные интересы.
———————————
Цит. по: Денисов С.А. Некоторые общие вопросы о порядке заключения договоров // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М., 1999. С. 230.

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или другими правовыми актами. Купля-продажа, совершенная под условием, не предусмотрена законом в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, но п. 1 ст. 329, п. 2 ст. 421 ГК РФ создают все предпосылки для использования рассматриваемого договора в качестве дополнительного обязательства, защищающего интересы кредитора.

Участники гражданского оборота также могут заключить смешанный договор, т.е. соглашение, содержащее элементы различных договоров, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Договор условной купли-продажи содержит некоторые элементы залогового обязательства, в частности производится определенное обременение имущества должника с целью защиты интересов кредитора. С другой стороны, договор условной купли-продажи содержит все необходимые элементы «традиционной» купли-продажи. Получается, что данный договор содержит сочетание различных поименованных договорных обязательств, более того, имеющих различную функциональную направленность.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Особым условием рассматриваемого договора является положение о сроках и моменте наступления возможных правовых последствий. В связи с этим необходимо разграничивать момент заключения и момент вступления в силу данного соглашения сторон. Заключенным такой договор может считаться с момента его подписания сторонами, когда согласованы все условия, либо с момента его государственной регистрации, если в качестве предмета договора выступает жилое помещение. Вступает же в силу договор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по основному договору (займа, кредитного договора). При надлежащем исполнении обязанностей по основному договору договор условной купли-продажи не вступает в силу и признается расторгнутым по соглашению сторон.

В ст. 157 ГК РФ закреплена возможность совершения сделок под условием. Договор условной купли-продажи представляет собой сделку, совершенную под отлагательным условием, т.е. сделка, по которой стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Применительно к рассматриваемой ситуации условная купля-продажа — это сделка под отлагательным условием, по которой стороны поставили переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю в зависимость от исполнения должником (заемщиком) своих обязанностей по основному договору (займа, кредитному договору). Причем относительно исполнения обязанностей должника по основному договору неизвестно, будут ли они исполнены надлежащим образом и в полном объеме или нет, хотя это и предполагается при заключении основного договора.

В литературе высказываются сомнения относительно возможности обеспечения исполнения обязательств условной куплей-продажей при ее понимании как сделки, совершенной под отлагательным условием. Так, Б.М. Гонгало указывает на то, что использование купли-продажи под условием ограничено российским гражданским законодательством, так как в качестве отлагательного условия рассматривается «неисполнение должником обязанности уплаты денег» и наступление или ненаступление условия оказывается зависящим лишь от воли должника . Выражая несогласие с высказанным Б.М. Гонгало мнением, отметим следующее. Действующий Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на использование в качестве отлагательного условия (впрочем, как и отменительного) наступления или ненаступления обстоятельства, которое поставлено в зависимость от воли того или иного лица. Действия

Сделки с недвижимостью под условием

Сделки под отлагательным условием – это гражданско-правовой акт совершения купли-продажи квартиры, дарения, мены или аренды допускающий заключение в случае, если произойдёт некий юридический прецедент, который повлияет на вступление контрагента в полномочия собственности.

То есть переход права собственности, ставится здесь в зависимость от обозначенного прецедента. Он же, в свою очередь, ставится во главу угла, непосредственно влияя на ход сделки.

Процедура признаётся правомочной с точки зрения законодательства РФ, при:

  • добросовестных намерениях сторон;
  • волеизъявлении обоих контрагентов;
  • надлежащем оформлении договора.

Регулируется нормами статьи 157 ГК РФ, которая оглашает, что при наступлении обозначенного в договоре прецедента, положения заключённого сторонами контракта вступают в силу и подлежат обязательному исполнению.

Сделки под резолютивным условием – это гражданско-правовой прецедент, который опирается на отчуждение вещных прав контрагента. Так же зависит от случая, установленного в качестве условия, отменяющего права собственности или титульного владения.

Действие договора вступает в силу, если обозначенный случай происходит фактически, изменяя юридический контекст имущественного статуса правообладателя недвижимости, и детерминирует передачу прав.

Обозначенный прецедент, выступая в роли причины, ведущей к следствию – прекращению имущественных прав контрагента, может наступить или не наступить, от чего зависит алгоритм дальнейших действий сторон. Но оно требует, чтобы потенциально данный юридический факт, мог произойти.

Так же регулируются нормами статьи 157 ГК РФ. Опираясь на её положения, требует обязательного исполнения пунктов, регламентирующих позиции сторон при наступлении обозначенного контрактом случая.

Если контрагент проявляет недобросовестность, вмешиваясь в развитие событий, ведущих к прекращению прав, таковые прекращаются немедленно (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Преимущества сделок с недвижимостью под отлагательным и отменительным условием

Главный вопрос при осуществлении данных операций – в статусе гражданских отношений, которые возникают в момент составления договора, который сам по себе не прекращает владения объектом и не порождает новых правоотношений сторон.

Таковые наступают, как формально, так и юридически, при возникновении обозначенной ситуации, причинно влияющей на приобретение юридической силы договора. Контрагенты на данном промежутке времени находятся в неопределённом статусе, в ожидании наступления (не наступления) реализации положений договора, констатирующих переход имущественных полномочий.

Если таковые не наступят, предшествующие отношения продлеваются на неопределённый или определённый период, или вовсе отменяются. Например, собственник сдаёт в аренду квартиру, включив в соглашение о найме, положение о сроке сдачи, который зависит от приезда из иного населённого пункта его сына с семьёй. Сын планирует переехать, но невестка ещё не дала своего согласия, а их старшая дочь желает окончить среднюю школу, которую посещает в данный момент.

Здесь налицо отменительное условие, которое влияет на прекращение договорных отношений в тот момент, когда сын с семьёй прибудут на постоянное место жительства в данный населённый пункт и займут снимаемую в аренду квартиру. Можно проследить длину причинно-следственной цепочки, которая в подобных случаях возникает. Планируемое событие опосредовано рядом иных ситуаций, связанных между собой. В силу этой взаимной связи оно может не наступить. Например, если внучка после школы поступит в вуз в том же городе.

Поэтому отменительное условие может не наступить, но в случае его наступления, процесс освобождения квартиры нанимателями решится практически сразу.

Другой пример: бабушка подписала на внучку дарственную на частный дом с земельным участком, при обосновании перехода в собственность в день бракосочетания, как подарок на свадьбу. Это отлагательное условие дарения допускает признания в качестве юридического факта, что соответствует предъявляемому законодательством критерию.

Здесь так же просматриваются основания, создающие повышенный индекс неизвестности для одаряемой:

  • она может не выйти замуж;
  • замужество состоится, когда дарительница умрёт и контракт утратит силу.

Кончина контрагента рассматривается как обстоятельство неодолимой силы, которое допускает расторжения дарственной или иного контракта (см. Отмена действия дарственной на недвижимость).

Преимущества данной имущественной сделки предусматривают мотивацию наступления события одаряемой, иногда – целесообразный вариант решения сопутствующей проблемы. Например, при сбыте квартиры, в которой проживает дочь с зятем, ждущим повышения по службе и переезда в Москву. Если событие планируется как вероятный факт, купчая составляется на обозначенном основании.

Такие примеры показывают, что спектр гражданских оснований для проведения этого вида сделок значительно шире, чем стандартный набор вариантов.

Когда сделки под условием недопустимы

Главная позиция законодателя, запрещающая данные операции – указание в качестве отлагательного условия смерть собственника недвижимости. Такие процедуры оформляются только завещанием, в установленном законом порядке, и требуют обязательного нотариального удостоверения подписи наследодателя.

Нельзя путать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с иным контрактом об отлагательной сделке, который носит полноценный юридический характер. Требования, предъявляемые ПДКП, ограничиваются исключительно последующим составлением купчей.

Это говорит о том, что за отлагательный прецедент недопустимо принимать действия сторон, которые они с необходимостью совершат, если это не предусматривает иных причин, требующих отлагательства.

У риэлторов и иных представителей компаний по продаже недвижимости возникает вопрос о правомочности включения альтернативной продажи в категорию обозначенных.

Эксперты, проводящие мониторинг допустимости такого гражданского инцидента, приходят к выводу, что альтернативная продажа должна стоять особняком в ряду имущественных операций с недвижимостью в силу смысловой перегрузки текста договора, который рискует утратить свою правоспособность и оказаться оспоримым.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector