Содержание

Покупка квартиры от подрядчика схема осуществления сделки

Как купить квартиру от подрядчика

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

  • делают остекление
  • проводят электромонтаж
  • выполняют штукатурные работы
  • делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

  • отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего
  • отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
  • подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

  • И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам как купить квартиру от подрядчика безопасно!

Содержание статьи подробное:

Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить

  • Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

  • Второе — Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

  • Третье — обязательно запросите у Подрядчика справку о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора) или доверенного лица Подрядчика выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

  • Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.
  • Пятое — есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
  • Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности, и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
  • Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

Как правильно оформить

  1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема передачи
  • Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Документ об оплате

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика
  • Документ об оплате.

Запросите у Подрядчика:

  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Справку о полной оплате за «долю»

Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

Регистрация права в Росреестре

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее . Госпошлина 350.0 рублей.

Обязательно ознакомьте с этим Договором Застройщика после регистрации.

  • Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки
  • Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина 2000.0 рублей

Всегда рада разъяснить. Автор

Небольшой фрагмент этого видео о покупке квартиры от подрядчика ( первые 2 минуты)

Разъяснение других сложных моментов

Как купить квартиру от подрядчика : 14 комментариев

Здравствуйте, приобрели квартиру по договору переуступки, имеется справка о оплате услуг, договор прошел регистрацию в Росреестре. Однако, до настоящего времени дом не сдан все сроки сдачи прошли. Квартира приобреталась в ипотеку с использованием мат. капитала. На данный момент имеется информация , что юр лицо с которым заключили договор переуступки, ИФНС23 будет исключать из реестра юрлиц . Чем это чревато для нас?

Ответ для Екатерины. Договор долевого участия ЗАЩИЩАЕТ дольщиков, вы приобрели права участника долевого строительства. Ничего не бойтесь.

Ольга,здравствуйте!У меня одна квартира в новостройке ФЗ 214 продается по ипотеке сбера через номинальный счет и этот же продавец(физик) покупает новостройку ФЗ 215 ЖСК у подрядчика по договору соинвестирования.Какой лучше счет открыть для перечисления подрядчику денег,чтобы минимизировать расходы и риски?Хотелось бы еще ваше мнение узнать.Спасибо.

Ответ для Ирины.
ФЗ-214 хорошо защищает участника долевого строительства, а вот участие в ЖСК — рискованное мероприятие.
Кроме того необходимо тщательно изучить договор соинвестирования, выяснить на каком основании принадлежит земля, есть ли разрешение на строительство.

А деньги юрлицу в любом случае нужно перечислить на расчетный счет фирмы.

Ольга,в договоре ЖСК при грамотном подходе риэлтора все риски сводятся к нулю.Я спросила о другом,какой лучше счет выбрать?

Ответ для Ирины.
Риэлтор здесь не причем, не стоит переоценивать его возможности.
Вы имеете ввиду банковский счет?

Какой лучше счет открыть для перечисления подрядчику денег,чтобы минимизировать расходы и риски?Хотелось бы еще ваше мнение узнать.Спасибо.

Ответ для Ирины.
Для сделки с юридическим лицом у банков, насколько я знаю, нет специальных предложений.

Здравствуйте!
Ольга подскажите каким образом в новостройке оформляется земля на которой стоит многоэтажка. Хочу купить квартиру у подрядчика в только сдавшевмся доме. Застройщик говорит что земля в аренде на долгий срок и не стоит замарачиваться, а в доме весит объявление от администрации о сборе копий свидетельств с жильцов для оформлении земли. Так кто должен оформлять эту землю и если она в аренде кто за нее будет платить?

Вопрос об оформлении земли под многоэтажным домом решает товарищество собственников жилья, можно и в аренде оставить, оформите в собственность налог придется платить. Сами решайте.

Блин… заклинило… 350 рублей на всех участников сделки..
SORRY..

Ответ, для Надежды
то-то же )))

«Справку об отсутствии коммунальных платежей»

Оля, привет! Может быть «справка об отсутствии задолженности по ком-м платежам.»)
И еще гос.пошлина зависит от количества участников сделки:
700 рублей делится на количество участников, включая подрядчика)

Ответ для Надежды.
)))))))))) Ну ты специалист по подрядчикам намного круче, чем я. Спасибо за подсказку!
Точно, подрядчик же юридическое лицо !

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Используйте поиск для получения ответа

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Пошаговый план сделки купли-продажи (можно скачать)

Канал «Школа сделок с недвижимостью»

Покупка квартиры у подрядчика

Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков. Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов. Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии. В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования. Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

  • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
  • Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
  • В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.

Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме. Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы. Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель. Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.

Читать еще:  Отношение жилой площади к общей площади квартиры

Схема покупки квартиры у подрядчика

Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат.

Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.

Так, при покупке жилья через подрядную организацию рекомендуется придерживаться следующей схемы:

  • Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика. Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.
  • Проверка застройщика. Определившись с квартирой необходимо придерживаться стандартных рекомендаций по проверке застройщика — отзывы и репутация в интернете, срок работы на рынке, проверка его учредительных документов, лицензий, разрешения на строительство и т.д.
  • Визуальный осмотр. Если жилье находится на ранних стадиях строительства, то осмотр ограничится проверкой развитости инфраструктуры, соответствием темпов строительства и плана. Если же дом уже построен, то следует произвести осмотр квартиры, провести проверку на соответствие проекту и площади.
  • Подписание договора. Проверив всю документацию и само жилье, для его покупки нужно заключить с подрядчиком договор, вид которого будет зависеть от готовности жилья и формы правоотношений. Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.
  • Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

  • Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней. Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.
  • Договор переуступки прав. При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение. Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить.
  • Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
  • Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов

Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт.

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

  • Заявления о госрегистрации.
  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
  • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
  • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
  • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков

Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.

Заключение

При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков. Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств. Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них.

Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье. Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег, все перечисленные варианты возможны, ничего незаконного в них нет. Расскажу о каждом подробно и объясню, как не запутаться.

Уступка прав требования по договору долевого участия

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает. То есть уступить право требования по нему нельзя.

Во-вторых, уступить право требования по ДДУ можно только в определенный период: после того, как первоначальный дольщик зарегистрировал договор долевого участия, и до того, как он подписал акт приема-передачи квартиры. Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.

В-третьих, если первоначальный дольщик не полностью выплатил сумму по договору долевого участия, уступать такое право требования можно только при соблюдении особых условий. Дольщик должен или полностью оплатить права на квартиру, которые приобрел у застройщика, или уступить их вместе с переводом долга на того, в чью пользу оформляет переуступку. В этом случае остаток средств за квартиру следует выплачивать напрямую застройщику.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию. Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки. Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Минусы и подводные камни договора цессии. Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск. Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной. А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене. Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену. А не на ту, за которую реально купил покупатель. Соответственно, неустойка будет минимальная.

Читать еще:  Отличие путевых листов 4 с отличие от 4 п

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора. То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка. Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

Юристы и суды много лет спорят о едином понимании предварительных договоров в отношении купли-продажи строящейся недвижимости. Количество схем и вариантов, которые выдумывают застройщики, огромно. Разобраться в них тяжело, поэтому если вы не очень понимаете, что предлагает застройщик, то лучше обратитесь к юристу — или не покупайте квартиру у этого застройщика.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали. Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости. Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Если дом еще не введен в эксплуатацию и застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, он нарушает закон. Застройщик в этой ситуации вправе привлекать денежные средства только по договорам долевого участия — или через жилищные кооперативы.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017. Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили. Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора:

  1. Точное определение объекта недвижимости: квартира, апартаменты, таунхаус; номер, этаж, площадь, адрес расположения, кадастровый номер земельного участка — все, что позволяет идентифицировать покупку.
  2. Цену и порядок оплаты.
  3. Сроки заключения основного договора.

Минусы предварительного договора купли-продажи

Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире. Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика. Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде. В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости. Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.

Апартаменты от застройщика

Главное, что следует помнить: апартаменты — это не квартира, мы про это уже писали. По закону апартаменты не являются жилыми помещениями и к ним не применяются требования закона об участии в долевом строительстве. Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку. Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет. Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было». Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика?

Покупка квартиры в новостройке – мечта миллионов россиян.

Приобрести жилье на первичном рынке недвижимости можно у застройщика, инвестора или подрядчика – компании, которая выполняет определенные виды работ на объекте строительства согласно договору с застройщиком.

Оказывается, что при покупке квартиры у подрядной организации нередко цена сделки оказывается ниже, чем у застройщика.

Однако не все так гладко и чисто в такой схеме покупки жилья, поэтому стоит разобраться во всех плюсах и минусах, с подводными камнями, решив совершить покупку квартиры у подрядчика.

Как у подрядчика появляются квартиры?

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.

Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.

Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).

Покупка квартир у подрядчиков характерна тем, что она выгодна в денежном выражении. Подрядчик, который получил квартиру в результате расчетов с застройщиком, продает ее на разных этапах. И зачастую цена продажи является гораздо ниже, чем цена на такую же квартиру у застройщика.

Чем обусловлена такая разница в цене? Почему квартиры у подрядчика дешевле, чем у застройщика?

Все очень просто:

  • подрядчику нужны «живые» деньги, поскольку у него работают люди, которым нужно платить заработную плату, платить налоги, покупать строительные материалы и т. д.;
  • подрядчику важно как можно скорей получить деньги, поэтому зачастую он и снижает цены на жилье.

Способы оформления соглашения между застройщиком и подрядчиком в 2020 году

Стороны сделки могут оформить отношения несколькими способами:

  1. Застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор или договор уступки. В этом случае подрядчик имеет право продавать квартиры до того, как он полностью сдаст все работы. И в этом кроется самая большая опасность для покупателя. Так, если застройщику не понравится качество оказанной услуги, тогда он может аннулировать договор. Тогда подрядчик не будет иметь никаких прав на квартиры даже в том случае, если он их продал. И даже если покупатель обратится в суд, то фемида останется на стороне застройщика.
  2. Застройщик расплачивается уже готовым жильем. Он оформляет право собственности на себя, а после передает уже подрядчику по договору купли-продажи. В таком случае покупатель уже не рискует остаться без жилья.
  3. Если готового к сдаче в эксплуатацию дома нет, но подрядчик уже является собственником квартир в новостройке. Соответственно, такие квартиры он уже может продать по праву переуступки. При этом важно понимать, что если квартира была оформлена на подрядчика как на физическое лицо, то сделка должна произойти в один день (передача денег и сдача документов на регистрацию – все должно пройти в один день). Если квартира оформлена на юридическое лицо, тогда сделка должна проходить в другом порядке: вначале необходимо отдать на регистрацию договор уступки, а когда договор будет зарегистрирован, тогда уже покупатель может передать деньги подрядчику.

Правила покупки квартиры у подрядчика

Прежде чем соглашаться на сделку купли-продажи недвижимости с подрядчиком, потенциальный покупатель должен:

  • проверить застройщика и сам объект строительства;
  • проверить, зарегистрирован ли договор долевого участия;
  • получить выписку из ЕГРП, чтобы проверить наличие/отсутствие обременений;
  • сделать запрос на получение выписки из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) для проверки полномочий директора подрядчика на момент заключения сделки;
  • ознакомиться с уставом подрядчика на предмет наличия полномочий для совершения крупной сделки без разрешения учредителей;
  • запросить у подрядчика документ об отсутствии материальных претензий к застройщику;
  • выяснить у застройщика, не сдал ли он документы о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию в Росреестр. Если документы он уже передал, значит заключить договор о переуступке прав будет уже невозможно.

После прохождения необходимых проверок можно начать выяснять, как купить квартиру в новостройке у подрядчика:

  1. Выбрать жилой комплекс исходя из таких параметров, как цена, расположение, планировка.
  2. Проверить надежность подрядчика (запросить разрешение на строительство и др.).
  3. Проверить правоустанавливающие документы на подрядную квартиру. Покупатель должен получить договор долевого участия на квартиру между застройщиком и подрядчиком, акт зачета встречных требований.
  4. Подписать договор переуступки (в офисе застройщика или с его письменного согласия). Это трехсторонний договор, сторонами которого является подрядчик, покупатель и застройщик, фиксирующий передачу прав по договору.
  5. Произвести оплату по договору уступки.

Полезные советы

  • При покупке квартиры у подрядчика на этапе строительства покупатель приобретает не саму квартиру, а право требования этой квартиры у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.
  • Договор долевого участия, который заключается между подрядчиком и застройщиком, обязательно должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Без регистрации такой договор является недействительным.
  • При оформлении договора переуступки права требования до выполнения подрядчиком работ по договору с застройщиком, потенциальный покупатель рискует остаться как без квартиры, так и без денег (например, если подрядчик обанкротится).
  • Читать еще:  Отличие надзора от кассации в уголовном процессе

    Необходимые документы

    Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2020 году нужно подготовить следующие документы:

    • гражданский паспорт покупателя;
    • договор между подрядчиком и застройщиком;
    • договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
    • заявление о государственной регистрации договора;
    • квитанция об оплате госпошлины;
    • справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
    • свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
    • согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

    Риски при покупке квартиры у подрядчика

    Сегодня большим соблазном для граждан России являются предложения купить квартиру от подрядчика, который предлагает купить квартиру по стоимости ниже рыночной на 10–15%. Опасно ли покупать квартиру у подрядчика, есть ли какие-то риски?

    Да, риски действительно есть, и они заключаются в следующем:

  • Подрядчик обычно хочет получить деньги здесь и сейчас, а право требования на будущую квартиру переходит через Росреестр на покупателя минимум через 18 дней.
  • Подрядчик может не выполнить своих обязательств перед застройщиком.
  • Наличие задолженности у подрядчика, в результате чего дом не вводится в эксплуатацию.
  • Застройщик может предъявить претензии подрядчику, что грозит расторжением договора долевого участия либо длительность судебных разбирательств.
  • У подрядчика может не оказаться документов на земельный участок, разрешения на строительство.
  • Прежде чем радоваться экономии, стоит оценить риски при покупке квартиры у подрядчика.

    Нужно ли обращаться к риэлтору?

    Та выгода, на которую надеется покупатель в плане экономии денег при покупке квартиры у подрядчика, может существенно сократиться за счет посредников – риэлтерских агентств.

    Дело в том, что у подрядчиков нет своего офиса продаж и опыта по работе с недвижимостью, поэтому они обращаются к агентам по недвижимости. Те прибавляют к цене свой процент, тем самым делают покупку уже не такой выгодной.

    Кроме того, такая сделка может быть еще и некачественной, ведь риэлтор, предлагающий квартиру, может знать о ситуации в новостройке только со слов подрядчика. И возможно он даже не общался с застройщиком напрямую.

    Поэтому если покупатель решится взяться за покупку квартиры в новостройке самостоятельно, без помощи эксперта, то добиться правдивой информации будет проблематично.

    У кого купить квартиру в новостройке?

    Многие граждане сомневаются и не знают, у кого лучше купить квартиру: у застройщика или подрядчика. Специалисты отмечают, что если договор переуступки прав требования составлен грамотно и верно, то неважно, у кого покупатель купит квартиру. Главное – чтобы его устраивало жилье и его стоимость.

    Если подрядчик отработал квартиру не полностью (не завершил какие-то работы), тогда необходимо составить 3-сторонний договор переуступки, согласно которому за отработанную часть квартиры новый дольщик будет платить подрядчику деньги по его установленной цене, а за остальную часть он будет вносить платежи на счет застройщика.

    Чтобы не рисковать заключать договор с подрядчиком на покупку квартиры, важно помнить о таких нюансах:

    • покупатель имеет право запросить договор между подрядчиком и застройщиком;
    • он имеет право поинтересоваться у застройщика, выполнил ли подрядчик свои обязательства;
    • если подрядчик полностью выполнил взятые на себя обязательства, «отработал» квартиру, тогда покупатель может заключить договор с ним напрямую, но обязательно заранее нужно проинформировать о своем решении застройщика.

    Поиск надежного подрядчика

    Как найти подрядчика для покупки квартиры в новостройке в 2020 году? Вариантов несколько:

    1. Поинтересоваться у знакомых, друзей, коллег по работе, которые уже стали счастливыми обладателями квартир, купленных у надежного подрядчика.
    2. Заняться поиском квартиры от подрядчика в электронной базе данных, с которой можно ознакомиться в интернете.
    3. Воспользоваться услугами застройщика, поинтересоваться у него, с какими подрядными организациями он работает.

    При выборе того или иного подрядчика специалисты рекомендуют обращаться в те компании, которые зарекомендовали себя с хорошей стороны: имеют положительные отзывы клиентов, хорошую репутацию, а также работают на рынке недвижимости уже длительное время.

    Покупка квартиры у подрядчика – неплохая идея для покупки жилья с экономией в 10-15% от рыночной стоимости. Но прежде чем заключать договор о переуступке прав, нужно учесть все риски и подводные камни.

    Важно проверить, выполнил ли подрядчик все условия, прописанные в договоре между ним и застройщиком, имеется ли у него задолженность и т. д. Покупатель должен быть уверен в том, что подрядчик выполнил работу, оказал необходимые услуги, что у застройщика нет к нему претензий. Если у застройщика есть вопросы по поводу работы подрядчика, тогда он может дать запрет на продажу жилья.

    Особенности покупки квартиры в новостройке у подрядчика. Что проверить и как оформить сделку?

    Выгодным вложением денежных средств является приобретение недвижимости в строящемся доме. Наибольшая экономия возможна при покупке на начальном этапе стройки.

    Продажей квартир занимаются застройщик, инвесторы и подрядчики. Покупая жилье у последних, можно сэкономить от 10 % и выше от стоимости. В данной статье рассмотрим преимущества и возможные риски покупки жилья у подрядчиков.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Особенности приобретения жилья в новостройке

    Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.

    Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

    По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).

    Какие существуют преимущества для покупателя?

    Преимуществ покупки квартиры через подрядчика не так много, но они достаточно существенны. Поскольку подрядчиком является компания, занимающаяся строительными работами, цену на продажу квартир она устанавливает минимальную. Как правило, сэкономить можно 5-10 процентов.

    Если финансовое положение подрядчика затруднительно, а застройщик расплачивается за работу исключительно квартирами, экономия при покупке будет еще значительнее, поскольку подрядчику нужно как можно скорее реализовать недвижимость.

    Риски при покупке квартиры у подрядчика

    Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.

    Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.

    В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.

    К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:

    1. Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
    2. Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.

    Избежать рисков можно если:

    • изучить ДДУ продавца;
    • заключать трехсторонний договор;
    • привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
    • изучить документацию застройщика;
    • лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).

    О том, какие еще риски могут поджидать покупателя при покупке квартиры в новостройке, мы подробно рассказывали тут.

    Правила проверки документов

    Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.

    1. Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
    2. Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
    3. Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
    4. Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.

    Способы приобретения

    Некоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.

    Способы покупки квартир:

      Договор цессии (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на заключенную сделку с застройщиком и перечень условий, которые были определены по ней.

    Как купить — процедура

    Сделка осуществляется в несколько этапов:

    • поиск актуальных предложений;
    • проверка документов продавца и застройщика;
    • просмотр объекта и инфраструктуры поблизости;
    • оформление договора;
    • прием квартиры с помощью акта приема-передачи;
    • регистрация права собственности в Росреестре;
    • переезд и прописка в квартире.

    Подробную инструкцию по приобретению жилья в новострое различными способами мы приводили в отдельной статье.

    Необходимые документы

    Для граждан, решивших приобрести жилье таким способом достаточно будет одного паспорта. При покупке, совершаемой на ипотечные средства, потребуется кредитный договор.

    Подрядчик предоставляет нотариально заверенные копии:

    • плана застройки;
    • разрешения на строительство;
    • проектной декларации;
    • документов на землю, удостоверения;
    • разрешающего продажу и оригиналы учредительных документов;
    • договора услуг;
    • документа, дающего право на продажу;
    • договора уступки.

    Заключение договора и регистрация

    Продавец заблаговременно составляет типовой договор, в трех экземплярах, после чего его требуется зарегистрировать его в Росреестре. Обращается в данную организацию, как правило, покупатель.

    Для регистрации требуется написать заявление и оплатить госпошлину. (Для физического лица -2000 рублей, для юридического лица – 22000 рублей). Регистрация осуществляется в срок не больше 1 месяца и после этого договор вступает в силу.

    Как происходят расчеты сторон?

    Условия передачи оплаты прописывается в договоре и определяются сторонами в индивидуальном порядке. Это может быть оплата наличными в кассу, рассрочка, кредитный договор, банковский перевод и т.д.

    Можно ли будет сделать возврат налога?

    При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.

    При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.

    В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.

    Интересное видео

    Предлагаем посмотреть видео о подрядчикам и о возможных рисках в работе с ними:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector